재건축은 열풍, 리모델링은 제자리
안녕하세요, 헷지했지입니다!
요즘 재건축 소식이 정말 많죠.
서울 곳곳에서 재건축 추진 단지 소식이 들려오는 가운데,
한때 유력한 대안이었던 리모델링이
조용히 찬밥 신세가 되고 있어요.
오늘은 같은 청담동에서 공법 하나가
준공 후 집값을 14억이나 갈라놓은 이유와,
지금 리모델링 시장에 무슨 일이 벌어지고 있는지 정리해드릴게요.
📊 판이 바뀐 건, 생각보다 최근 일이에요
불과 몇 년 전까지 리모델링은 꽤 합리적인 선택이었어요.
안전진단 기준이 높고 용적률 제한이 엄격해서
재건축 자체가 어려운 단지들한테는
절차가 간단하고 속도가 빠른 리모델링이 현실적인 출구였거든요.
그런데 정책이 바뀌었어요.
서울시가 사업성 보정계수와 현황 용적률 인정을 도입하고,
노후계획도시 특별법과 재건축 패스트트랙이 더해지면서
예전엔 수익성이 안 나온다고 포기했던 고밀도 노후 단지들이
재건축을 다시 꺼내 들기 시작했어요.
숫자로 보면 이렇게 달라졌어요.
· 재건축: 165건 → 187건 (+22건, 1년 새)
· 리모델링: 145건 → 148건 (+3건, 같은 기간)
재건축만 규제가 풀리는 동안 리모델링은 그대로였던 거예요.
🚧 시작해도, 대부분이 거기서 멈춰요
전국 리모델링 추진 148곳 중 실제 공사에 들어간 단지는 단 8곳(5.4%)이에요.
148개 단지 중 94%가 아직 삽도 못 뗀 상황인 거죠.
이게 단순히 의지 문제가 아니에요.
리모델링 사업 구조적으로 막혀 있어요.
수직 증축할 때 안전성 검토를 두 번 받아야 하고,
재건축은 신속통합기획으로 통합심의를 받는 반면
리모델링은 개별 심의를 하나하나 거쳐야 해요.
뿐만 아니라,
내력벽 철거 문제까지 얽히면 기술적으로도 막혀있는 상황이에요.
수익 구조도 문제예요.
일반분양 물량이 재건축보다 적어서
공사비가 오르면 그 부담이 고스란히 조합원 분담금으로 돌아와요.
💰 준공해도, 집값이 갈려요
이 구조적 차이가 결국 집값으로 이어지는 사례가 있어요.
청담동에서
리모델링을 한 청담아이파크와 재건축 단지인 청담자이의
시세 차이인데요.
· 청담아이파크 (리모델링, 전용 110㎡) — 최근 거래가 30억 원
· 청담자이 (재건축, 전용 90㎡) — 2026년 4월 44억 원
리모델링을 한 청담아이파크가 면적이 더 넓은데도 가격이 14억 낮아요.
리모델링은 기존 골조를 그대로 써요.
동 배치, 주차장, 커뮤니티, 평면 설계 모두 기존 구조 안에서만 가능하고,
처음부터 새로 설계하는 재건축 단지와는 출발점이 달라요.
시장도 이 차이를 알고 있어요.
수익성 부족과 높은 공사 난도를 이유로
GS건설은 2022년 이후 리모델링 신규 수주를 전면 중단했어요.
🔄 조합들도 결국 선택을 바꿨어요
2007년부터 리모델링을 추진해 온 성동구 응봉대림1차는
주민들이 이미 2022년에 재건축 추진준비위원회를 꾸렸고
결국 지난달 19년 만에 조합 설립인가가 취소됐어요.
강남구 성원대치2단지는 수직증축 기술 규제와 내력벽 철거 문제를 넘지 못했고,
송파구 송파거여1단지, 용산구 이촌우성도 사업을 중단했어요.
4곳 모두 금전적·시간적 손해를 감수하면서 재건축으로 방향을 틀었어요.
🔭 그렇다면, 앞으로는?
리모델링이 이대로 끝인 건 아니에요.
현재 국회 본회의 통과를 앞둔 주택법 개정안에는
리모델링 조합원도 재건축처럼 신축·증축 주택을 배정받을 수 있는 내용이 담겼어요.
인접 단지를 묶는 통합 리모델링, 학교용지 부담 완화도 함께 논의되고 있고요.
다만 아직 확정 전이에요.
법이 통과된다고 해도 시장이 어떻게 반응할지는 좀 더 지켜봐야 해요.
리모델링이냐 재건축이냐, 이제는 단순한 공법 선택이 아니에요.
어떤 단지를 고르든, 지금 당장의 입지만큼이나
그 단지가 앞으로 어떤 시장에 놓이게 될지를 함께 보시는 게 좋겠어요. 😊
🔖 용어 정리
리모델링:
리모델링은 기존 건물의 주요 구조를 유지한 상태에서 건물의 기능이나
성능을 개선하는 사업입니다. 재건축보다 기존 건물을 활용하는
비중이 크기 때문에, 설계 변경이나 세대 구성에는 상대적으로 제약이 있습니다.재건축:
재건축은 노후한 건물을 철거한 뒤, 같은 부지에 새 건물을 다시 짓는 사업입니다.부지 전체를 새롭게 계획할 수 있어 동 배치, 커뮤니티 시설, 평면 구조 등을 크게
바꿀 수 있습니다.수직 증축:
수직 증축은 기존 건물 위로 층수를 더 올리는 리모델링 방식입니다.
건물의 하중이 늘어나는 만큼 구조 안전성 검토가 중요하게 작용합니다.내력벽:
내력벽은 건물의 무게를 지탱하거나 전달하는 구조 벽입니다.
철거하거나 변경하면 건물 안전에 영향을 줄 수 있어,
리모델링 과정에서 큰 제약 요소가 됩니다.사업성 보정계수:
사업성 보정계수는 서울시가 정비사업의 수익성을 보완하기 위해
도입한 기준입니다. 사업성이 낮다고 평가되던 단지도
정비사업을 검토할 수 있도록 돕는 장치입니다.조합원:
조합원은 재건축이나 리모델링 사업을 추진하기 위해 조합에 참여한
기존 주택 소유자입니다. 사업이 진행되면 새 주택을 배정받을 수 있지만,
필요한 사업비도 함께 부담합니다.분담금:
분담금은 재건축이나 리모델링 사업을 진행할 때 조합원이 추가로 내야 하는 비용입니다. 공사비가 오르거나 일반분양 수익이 줄어들면 조합원이 부담해야 할 분담금도 늘어날 수 있습니다.