로또청약은 옛말, 청약통장 가입자 2,600만선 붕괴

안녕하세요, 헷지했지입니다 🙂

요즘 청약을 두고 고민 많으시죠.
분양가는 오르는데, 정작 청약통장을 해지하는 사람은 빠르게 늘고 있습니다.
지난달 가입자 수가 2,600만 선 아래로 내려왔는데요.
오늘은 '누가, 왜' 청약을 포기하고 있는지
공식 통계를 바탕으로 하나씩 짚어보겠습니다.​

👀 누가 청약통장을 깨고 있을까요

한국부동산원 청약홈 집계 기준,
지난달 청약통장 가입자는 2,593만 명입니다.
한 달 새 9만 명 넘게 줄며 2,600만 선이 무너졌고,
1년 전과 비교하면 약 46만 명이 빠졌습니다.
(2022년 6월 2,859만 명으로 정점을 찍은 뒤 줄곧 감소세입니다.)

주목할 점은
'당장 청약이 가능한' 1순위 가입자의 이탈이 두드러진다는 것입니다.
1년 새 1순위는 75만여 명 줄었습니다.
오래 부어온 장기 가입자를 중심으로
해지가 이어지고 있다는 의미로 풀이됩니다.

지역별로는
수도권의 감소 폭이 가장 컸습니다.
한 달 사이
인천·경기에서 약 2만 9천 명,
서울에서 2만 명 넘게 줄며,
가장 오래·간절히 당첨을 기다려온 수요층이 먼저 시장에서 발을 뺐습니다.

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📊 왜 떠날까요? ① 점수의 벽

첫 번째는 '점수'입니다.
분양가상한제가 적용되는 서울 주요 단지에 고득점자가 몰리면서,
당첨 가점 하한선이 70점을 넘는 단지까지 등장했습니다.

청약가점 만점은 84점으로,
무주택 기간·부양가족 수·청약통장 가입 기간을 합산합니다.

그런데 4인 가구가 무주택 15년, 통장 가입 15년을
모두 채워도 받을 수 있는 최고점은 69점 수준입니다.
부양가족 점수가 높은 5인 이상 가구가 아니라면 70점대
경쟁에서 밀릴 수밖에 없는 구조입니다.

이는 청년층과 1~2인 소형 가구에 특히 불리합니다.
결혼·출산이 늦어지고 1인 가구가 느는 현실과
가점제 구조가 어긋나 있기 때문입니다.

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💰 왜 떠날까요? ② 돈의 벽

두 번째는 '돈'입니다.

KB부동산 기준
올해 5월 서울 84㎡(국민평형) 평균 분양가는 21억 3,608만 원으로,
1년 전(16억 1,668만 원)보다 32% 올랐습니다.

서울 84㎡ 평균 분양가가
21억 원을 넘은 것은 이번이 처음이며,
부담을 낮추려 눈을 돌리는 59㎡마저
처음으로 15억 원대에 진입했습니다.

문제는 당첨이 끝이 아니라 시작이라는 점입니다.
통상 분양가의 20%인 계약금만 약 4억 2,000만 원을,
그것도 수개월 안에 현금으로 마련해야 합니다.

중도금은 대출이 가능하더라도 대부분 이자 후불제이며,
입주 시 치르는 잔금에는 스트레스 DSR이 적용돼
고소득 맞벌이 부부라도 한도가 기대보다 줄어들 수 있습니다.

결국 증여나 고액 현금이 뒷받침되지 않으면,
당첨되고도 자금에 막혀 계약을 포기하는 상황이 발생합니다.

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🪜 청약이 '사다리'에서 '자산 게임'으로

두 장벽이 겹치면서 청약의 성격 자체가 달라지고 있습니다.

과거 청약은 무주택 서민이 비교적 낮은 가격에
새 아파트를 마련하는 대표적인 '내 집 마련 통로'이자 주거 복지의 핵심이었습니다.

분양가와 시세 사이에 안전마진이 있었고,
대출로 자금 부담도 어느 정도 나눌 수 있었습니다.

그러나 지금은 양상이 다릅니다.
고분양가 단지는 현금 보유력이 높은 사람에게,
분양가상한제 단지는 가점이 높은 장기 무주택자에게 기회가 돌아갑니다.

현금도 가점도 부족한 청년층·신혼부부·1~2인 가구는
양쪽 모두에서 밀려나고 있습니다.

높은 진입 장벽이 '자산 계층 고착화'를 심화시킨다는 지적이 나오는 이유입니다.

실제로 한 분양 현장 관계자는
"상담을 해보면 부모의 자금 지원이 예정된 젊은 층이거나,
기존 주택을 처분해 수억 원의 현금을 보유한 자산가가 적지 않다"며
"월급 저축만으로 서울 신축을 노리는 순수 무주택 서민의 비율은 눈에 띄게 줄었다"
고 전했습니다.

전문가들은
청약이 다시 '내 집 마련 사다리'로 기능하려면,
공급 확대와 함께 실수요자의 자금 조달 부담을 낮추는
금융 보완책이 병행돼야 한다고 봅니다.

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✅ 그래도, 길이 다 막힌 것은 아닙니다

기회가 완전히 사라진 것은 아닙니다.
가점이 낮은 2030세대나 1~2인 가구라면
추첨제와 특별공급을 먼저 살펴볼 만합니다.

투기과열지구 기준 전용 60㎡ 이하는
추첨제 비중이 60%로,
저가점자도 당첨을 기대할 수 있으며
추첨제 안에서도 무주택자가 우선됩니다.

시세보다 낮게 공급되는
'뉴:홈' 공공분양, 무순위 청약, 준신축 매입도
함께 따져볼 선택지입니다.

제도 역시 바뀌어,
다자녀 특별공급 기준이 3자녀에서 2자녀로 완화되고
신생아 특별공급도 신설됐습니다.

다만 추첨제와 특별공급이 만능은 아닙니다.
인기 단지일수록 추첨제 물량에도 수요가 몰리기 때문입니다.

📝 용어 정리

• 청약 1순위
  청약통장 가입 기간·납입 횟수 등 요건을 모두 충족한 가입자.
  청약 시 가장 먼저 당첨 기회가 주어짐. (수도권은 통상 가입 1년 이상)

• 청약 2순위
  1순위 요건을 아직 채우지 못한 가입자. 1순위에서 미달한 물량에 한해 청약 가능

• 청약가점
  무주택 기간·부양가족 수·청약통장 가입 기간을 합산한 점수(만점 84점).
  가점제에서 점수가 높은 순으로 당첨.

• 가점제
  청약가점이 높은 순서대로 당첨자를 정하는 방식.

• 추첨제
  가점과 무관하게 무작위 추첨으로 당첨자를 정하는 방식.
  전용 60㎡ 이하에서 비중이 큼.

• 분양가상한제
  택지비·건축비를 기준으로 분양가를 일정 수준 이하로 제한하는 제도.
  시세보다 낮게 공급돼 경쟁이 치열함.

• DSR(총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio)
  연 소득 대비, 갚아야 할 모든 대출의 '원금+이자' 비율.
  이 비율로 대출 한도를 제한함.

• 스트레스 DSR
  DSR을 계산할 때 앞으로 금리가 오를 가능성(스트레스 금리)을
  미리 얹어 한도를 산정하는 규제. 실제 받을 수 있는 대출 한도가 더 줄어드는 효과.

• 뉴:홈
  정부의 공공분양주택 브랜드. 시세보다 낮은 분양가와 장기·저리 대출이 특징.

• 청포족
  '청약 포기족'. 당첨 가능성이 낮아 청약통장을 해지하는 사람들을 이르는 말.

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정리하면,
청약통장을 해지하는 사람이 늘고 있으며
그중에서도 오래 부어온 1순위 장기 가입자와
수도권 거주자의 이탈이 두드러집니다.

분양가(돈)와 가점(점수)이라는 두 장벽에 막혀,
청약이 '내 집 마련 사다리'에서 '현금 보유자의 매입 기회'로
바뀌고 있다는 평가가 나옵니다.

전문가들은 다시 사다리로 돌아가려면
공급 확대와 자금 부담 완화가 필요하다고 봅니다.