국회세미나: 부동산 혁신 기술을 뒷받침하는 규제 개선의 방향

지난 4월 23일, ‘AI 신기술 융합을 통한 주거안정과 미분양 해결방안 국회 세미나’에서 건국대학교 부동산학과 이현석 교수는 부동산 시장의 예측 기술 발전과 실제 시장 환경의 상관관계를 분석하며, 시장이 안정적으로 작동하기 위한 전제 조건에 대해 의견을 제시했습니다. 정교한 예측 기술이 개발되더라도, 정책적 변수가 시장에 미치는 영향으로 인해 그 실효성 확보에 어려움이 있을 수 있다고 언급했습니다.

부동산 가격 예측의 근본적 한계

이현석 교수는 부동산 가격 예측의 본질적인 특성을 학술적 관점에서 설명했습니다.
부동산학에서는 일반적으로 “표준 가격(Standard Price)이 부재한다”고 정의하는데, 이는 수많은 변수에 의해 가격이 결정되기 때문입니다.
인구, 소득 등 지역 기반의 공간 시장(Space Market) 요인은 일정 수준 예측이
가능하나, 금리와 같은 통제 불가능한 글로벌 자본 시장(Capital Market)의 영향력이커 완벽한 예측에는 본질적인 한계가 있음을 밝혔습니다.

예측 기술의 발전과 정책적 변수의 영향

부동산 벨류에이션 기술의 고도화와는 별개로, 정책적 요인이 시장에 미치는 영향이 크다는 점을 설명했습니다. AI와 빅데이터를 통한 예측 기술은 지속적으로 발전하고 있으나, 시장은 때로 예측 모델의 범위를 벗어나는 정책적 결정에 영향을 받기도 합니다. 특히 토지거래허가제 해제 후 재지정과 같은 해프닝을 예로 들며 이러한 정책적 변수를 고려할 때 기술의 실효성에 대한 검토가 필요하다는 문제를 제기했습니다.

민간 혁신 기업의 성장을 위한 제도적 환경 조성

한국자산매입(헷지했지)’의 시도를 높이 평가하며, 부동산 시장에 ‘풋옵션’ 개념을 도입한 아이디어가 매우 반갑고 혁신적이라고 밝혔습니다.

다만, 이러한 창의적인 아이디어가 단순히 아이디어에 그치지 않고 시장에서 제대로 작동하며 성장하기 위해서는, 무엇보다 규제를 풀어주는 것이 최우선 과제라고 역설했습니다. 현재와 같은 수준의 규제가 유지된다면, ‘헷지했지’가 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 활용하겠다는 사업 모델은 시작부터 난관에 부딪힐 것이라고 지적했습니다.

마지막으로 혁신 기업의 창의성이 발현될 수 있는 시장 기반을 마련하는 것의 중요성을 언급하며 발표를 마무리했습니다.