비거주 1주택 실거주유예∙∙∙전월세 시장 흔들린다
안녕하세요, 헷지했지입니다 👋
이번 글에서는 지난 5월 12일 발표된 비거주 1주택자 실거주 유예 확대 조치와,
이 조치가 전월세 시장에 미칠 영향을 살펴봅니다.
매매 시장 정상화와 임대 시장 안정 사이에서 새로운 변수로 떠오른 흐름을,
정책의 인과 사슬과 시장 데이터로 차분히 짚어보겠습니다.
1. 시작은 다주택자 양도세 중과부터
지난 10일 다주택자 양도세 중과가 4년 만에 다시 시작되면서
시장에는 '매물 잠김' 우려가 커졌습니다.
양도세 부담 때문에 다주택자들이 매도를 미루면,
시장에 풀릴 매물이 줄어들 수 있다는 우려였습니다.
정부는 이 매물 잠김을 풀기 위해 5월 12일 추가 매물 유도책을 내놓았습니다.
토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 대상을 비거주 1주택자까지 확대한 조치입니다.
비거주 1주택자는 곧바로 입주하지 않아도 거래가 가능해지면서,
그동안 잘 팔리지 않던 '세 낀 집'의 매도 경로가 열린 셈입니다.
2. 왜 이 조치가 전월세 시장 이야기로 이어지는가
비거주 1주택자는 자기 집을 보유하고 있지만
그 집에 살지 않는 사람을 가리킵니다.
즉 이들이 가진 집의 상당수가 전·월세로 공급되고 있던 상황입니다.
이들이 매도하거나 실거주로 전환하면,
그 자리에 살던 세입자는 다른 집을 찾아야 합니다.
가뜩이나 서울 아파트 전월세 매물이 올해 초 대비 27% 줄어든 상황에서,
비거주 1주택자 매물까지 매매시장으로 이동하면
전세로 남을 수 있는 공급은 더 줄어들게 될 전망입니다.
3. '계약갱신청구권'이 또 다른 변수
비거주 1주택자가 매도하려면 그 집에 살던 임차인의 권리까지 고려해야 합니다.
그 권리가 바로 계약갱신청구권입니다.
계약갱신청구권은 주택임대차보호법에 따라
임차인이 1회에 한해 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다.
• 최초 2년 계약이 끝날 때 행사 가능
• 갱신 시 +2년 추가 → 총 4년 거주 보장
• 갱신 시 임대료 인상은 5% 이내로 제한
이번 정책의 실거주 유예 기한이 '발표일 기준(2026년 5월 12일)'
임대차계약 종료일까지로 제한되기 때문에,
임차인이 그 이후 갱신권을 행사하면
비거주 1주택자가 정해진 기한 안에 입주할 수 없게 되고
토지거래허가 자체가 나지 않아 거래가 성립하지 않습니다.
즉,
임차인의 권리 행사 여부가 매도 가능 여부를 결정짓는 변수가 된 셈입니다.
비거주 1주택자가 매도하려면 세입자에게서
'갱신권을 안 쓰겠다'는 동의를 받아야 한다는 의미입니다.
4. 시장은 이미 같은 방향으로 움직였다
정책이 발표되기 전부터 임대차 시장에는 변화가 있었습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템 기준,
2026년 1~4월 서울 아파트 임대차 시장의 변화를 보면 다음과 같습니다.
항목 2025년 1~4월 2026년 1~4월 변화
• 갱신계약 비율 36.0% 44.9% ▲ 8.9%p
• 갱신청구권 사용 비율 48.4% 43.3% ▼ 5.1%p
갱신계약은 늘었는데 갱신청구권 사용은 오히려 줄었습니다.
"지금 권리를 쓰면 나중에 옴짝달싹 못 한다"는 우려로
세입자들이 자발적으로 권리를 아껴두는 흐름이었던 것으로 풀이됩니다.
자발적 회피(시장)와 정책 압박(정부)이 한 방향으로 모이는 모습입니다.
5. 같은 흐름이 가격과 매물에도
한국부동산원 5월 둘째 주 주간아파트가격동향에 따르면
서울 아파트 전세지수 변동률은 첫째 주 0.23%에서
둘째 주 0.28%로 확대됐습니다.
특히 외곽 지역의 가속이 두드러집니다.
• 중랑구: 0.10% → 0.29% (한 주 만에 2.9배)
• 성북구: 0.36% → 0.51% (+0.15%p)
• 강북구: 0.26% → 0.40% (+0.14%p)
외곽 3개구 평균은 0.40%로
서울 평균(0.28%)의 약 1.4배 속도입니다.
매물도 빠르게 줄고 있습니다.
부동산 플랫폼 아실 기준
서울 아파트 전월세 매물은 올해 초 44,424건에서
5월 18일 32,365건으로 약 5개월 만에 27.2% 감소했습니다.
6. 빌라 시장에도 번지는 흐름
전세난은 비아파트 시장에도 번지고 있습니다.
연립·다세대 전월세 갱신계약 건수가 작년 동기 대비 +8.6% 증가했습니다.
서울 양천구의 한 공인중개사는
"예전에는 빌라 세입자들이 전세 만기 때 아파트로 이동하는 경우가 많았는데,
최근에는 재계약 문의가 확실히 늘었다"며
"세입자들 사이에 '지금 집이라도 지켜야 한다'는
분위기가 강하다"고 전했습니다.
7. 정부·전문가·업계 시각이 갈린다
이번 조치에 대한 진단은 갈리고 있습니다.
정부(국토교통부):
"전월세에서 공급이 빠지지만 무주택자가 집을 산다면
수요도 줄어드는 것"이라며 시장 균형이 맞을 것이라는 입장
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수:
"기존 세입자가 전월세 상승분 부담을 그대로 안고 가야 한다"며
임차인 주거 안정 측면 우려
임대업계 관계자:
"매매규제 완화와 별개로 전세시장 불안을 줄일 공급대책이 함께 논의돼야"
매매 시장 정상화와 임대 시장 안정 목표가
동시에 풀려야 한다는 분석이 함께 나오고 있습니다.
📋 용어 풀이
계약갱신청구권:
임차인이 1회에 한해 임대인에게 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리
(최초 2년 + 갱신 +2년 = 총 4년 거주 보장, 갱신 시 임대료 인상 5% 이내 제한)비거주 1주택자:
자기 명의의 집을 보유하고 있지만 정작 그 집에 거주하지 않는 사람토지거래허가구역:
부동산 거래 시 시·구청의 허가가 필요한 구역 (서울 대부분 구역 해당)실거주 의무 유예:
매수자가 곧바로 입주하지 않아도 거래가 허용되는 일시적 면제갱신권 미사용 확약서:
임차인이 갱신청구권을 행사하지 않겠다고 사전에 약속하는 문서