다주택 다음 타깃은 '비거주 1주택자'∙∙∙장특공제 개편예고

안녕하세요, 여러분😎

요즘 부동산 뉴스를 보면
"다주택자 양도세 다음 차례는 1주택자다"라는 이야기,
들어보신 적 있으신가요?

지난 5월 10일부터
다주택자 양도소득세 중과가 4년 만에 다시 시작됐는데요.

정부는 여기서 멈추지 않고,
'집은 있지만 거기에 살지 않는' 비거주 1주택자와
고가주택 보유자에 대한 세제 개편까지 예고했습니다.

오늘은 정부가 손보겠다고 예고한 '장기보유특별공제(장특공)'가 무엇인지,
왜 손보려는 것인지, 시장에 어떤 의미를 가지는지
차분히 정리해 드릴게요.🧐

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🔔 장기보유특별공제(장특공), 무엇이고 왜 손보려 할까요?

장특공은 부동산을 오래 보유했거나 실제로 거주한 사람에게
양도세 부담을 줄여주는 제도입니다.

특히 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우

2021년부터 보유 기간 공제와 거주 기간 공제가 분리되어 적용됐는데요.

현재 구조는 이렇게 돼 있어요.
· 보유 기간 공제 → 3년 12% / 매년 4%씩 증가 / 10년 이상 시 40%
· 거주 기간 공제 → 2년 8% / 매년 4%씩 증가 / 10년 이상 시 40%
= 합산 최대 80%

쉽게 말해 "오래 들고 있던 사람"과 "실제로 살았던 사람"을
같은 비중으로 우대해 주는 구조예요.

정부는 이 구조를 손보겠다는 입장입니다.

보유 기간 공제는 줄이고, 거주 기간 공제는 늘리는 방향인데요.

부동산 시장에서는 '보유 0% + 거주 80%' 또는
'보유 20~30% + 거주 50~60%' 같은 시나리오가 거론되고 있어요.​

다만 직장·취학·요양 등 불가피한 사유로 비거주 1주택자가 된 경우는

'선의의 피해자'가 생기지 않도록 보완 장치를 마련하겠다는 입장도 함께 밝혔습니다.

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📊 왜 이런 변화가 거론될까요?

장특공이 본래 취지인 '장기 보유 유도'에 잘 작동하지 못했다는 분석이
핵심 근거로 거론되고 있어요.​

나라살림연구소가 지난 4월 29일 발표한
「고가주택 장기보유특별공제 예정신고 통계 분석」 보고서에 따르면,
2024년 한 해 동안 매도된 1세대 1주택 고가주택 24,816건 안에서
이런 흐름이 또렷합니다.

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① 절반 이상이 '10년 미만'에서 매도
· 24,816건 중 14,626건(58.9%)이 보유 10년을 채우지 못한 채 매도
· 5년 미만 매도도 5,054건(20.4%)에 달함
· 이 현상은 2019년 이후 매년 과반(58~61%)을 유지 중

② 혜택은 소수에게 집중
· 건수 비중이 17.3%에 불과한 20년 이상 보유자가 공제 총액의 52.3%를 가져감
· 이는 공제율이 높아서가 아니라, 오래 보유할수록 양도차익이 크기 때문
· 20년 이상 보유자의 건당 양도차익은 약 17억 원 (10년 미만의 3.2배)

③ 실질공제율은 60% 내외 유지
· 과세대상 양도차익(12억 초과분) 기준 실질공제율이
2019~2024년 내내 58~65% 수준을 유지
· 최대 80%까지 공제 가능한 제도여서
양도 차익 상당 부분이 과세에서 빠지는 구조

④ 수도권 집중
· 장특공제 금액의 90.0%가 서울, 98.0%가 수도권에 집중
· 그 외 지역은 단 2.0%

장기 보유를 유도한다기보다는,
'똘똘한 한 채'를 가진 일부의 절세 수단으로 자리 잡았다는
평가가 따라붙는 배경입니다.

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🔥 그럼 세금이 얼마나 늘어날 수 있을까요?

가상의 시나리오 두 가지로 살펴볼게요.

먼저 비거주 1주택자의 경우,

10년 전 10억 원에 산 집을 실제로는 2년만 살고
40억 원에 판다고 가정해보면 양도차익은 30억 원이 됩니다.

현행 제도에서는 장특공이 적용돼 양도세가 약 4억 6,000만 원 수준인데요.
보유 기간 공제가 사라진다고 가정하면 양도세는 약 8억 원까지 늘어날 수 있어요.
같은 거래인데 세 부담이 약 1.7배 늘어나는 셈입니다.

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두 번째는 다주택자 사례예요.

2016년에 8억 5,000만 원에
매입한 마포 래미안 푸르지오 84㎡를 10년 보유 후
올해 25억 원에 매도한다고 가정하면, 양도차익은 16억 5,000만 원입니다.

5월 9일까지는 장특공 20%가 적용돼
양도세가 약 5억 6,200만 원 수준이지만,
5월 10일 이후 양도세 중과가 적용되면
2주택자는 약 10억 7,400만 원(약 1.9배),
3주택자는 약 12억 5,100만 원(약 2.2배)까지 늘어납니다.

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다주택자 양도세 중과만으로도 세 부담이 배 이상 늘어나는데,
여기에 장특공까지 축소되면 부담은 더 커질 수밖에 없습니다.

양도차익이 클수록, 거주 기간이 짧을수록 늘어나는 폭이 더 커진다는 점도
짚어둘 만해요.

🏠 그럼 임차시장은 어떻게 될까요?

세제 개편이 의도한 효과는 비거주 1주택자의 매물 출회예요.
그런데 함께 거론되는 부작용도 있는데요.

비거주 1주택자가 보유한 집의 상당수는
현재 전·월세로 공급되고 있거든요.
이들이 매각이나 실거주로 전환할 경우,
그 자리의 임차인은 다른 집을 찾아야 합니다.

이미 임대차 시장은 불안 신호를 보내고 있어요.

· 서울 전세수급지수 181
· 임대차 계약 중 월세 비중 70.5% (+6.2%p)
· 서울 아파트 전세 매물 1년 새 44.6% 감소
· 중저가 주거지 전세 매물 1년 새 80% 증발

전세 매물은 줄고 월세화가 빠르게 진행 중이에요.
비거주 1주택자 압박 → 매물 회수·실거주 전환 → 전세 공급 추가 감소 우려가
따라붙어요.

정책 효과만큼 임대차 시장 충격에 대한
보완 장치가 필요하다는 지적이 나오는 이유입니다.

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🗣️ 그래서, 진짜 분기점은 언제일까요?

구체적인 개편안은 오는 7월 세법 개정안에 담길 전망입니다.​

국회에는 이미 보유 기간 공제를 폐지하고
거주 중심으로 재편하는 소득세법 일부개정법률안이 발의된 상태인데요.

지난 4월 발의된 법안의 핵심은 공제 구조를 비율 공제에서
'생애 1회 최대 2억 원의 정액 세액공제 방식'으로 전환하는 것이에요.​

여기에 정부는 양도세뿐 아니라
매년 내는 보유세 강화도 함께 검토 중입니다.

공정시장가액비율 상향, 종합부동산세 기본공제액 인하,
과세표준 구간 세분화 같은 카드가 거론돼요.

향후 부동산 세제는 '얼마나 가졌나'보다
'얼마나 살았나'에 따라 결정되는 구조로 바뀔 가능성이 큽니다.

같은 집을 같은 가격에 팔더라도
'실제로 그 집에 살았는지'가
세 부담을 가르는 핵심 기준이 되는 셈이에요.

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흐름을 정리해 보면 이렇습니다.

△ ~5월 9일 → 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 막차 매물 소화

△ 5월 10일 이후 → 다주택자 매물 잠김, 비거주 1주택자에 시선 이동

△ 7월 → 세법 개정안 발표, 장특공·보유세 윤곽 드러남

△ 하반기 → 시행령 개정 가능성, 본격 적용

​​📋 용어 풀이

• 장기보유특별공제(장특공):
  12억 원 초과 1주택을 오래 보유·거주한 사람에게 양도세를 깎아주는 제도

• 비거주 1주택자:
  자기 명의의 집을 보유하고 있지만 정작 그 집에 거주하지 않는 사람

• 양도세:
  부동산을 팔아 얻은 차익(판 가격 – 산 가격)에 매기는 세금

• 보유세:
  매년 집을 갖고 있는 동안 내는 재산세·종합부동산세

• 공정시장가액비율:
  공시가격에서 실제 세금을 매기는 기준 비율 (이 비율이 올라가면 세금↑)