다주택자 양도세 중과 임박, 시장이 변하고 있다

안녕하세요, 여러분 😎

요즘 "강남이 멈추고 외곽이 오른다", "다주택자들이 가족에게 집을 넘기고 있다"는
이야기 들어보신 적 있으신가요?

다주택자 양도세 중과 유예 종료(5월 9일)를 3일 앞두고
서울 부동산 시장은 곳곳에서 평소와 다른 흐름을 보이고 있는데요.

세 부담이 한꺼번에 무거워지면서,
매도자와 매수자 모두 발 빠르게 움직이고 있는 분위기입니다.

오늘은 시장이 보내는 4가지 신호를 정리해 드리겠습니다. 🧐

🔔 양도세, 정확히 얼마나 무거워질까?

양도세의 기본세율은 6~45%로 소득 구간별 차등이 적용됩니다.

여기에 다주택자 가산세율(2주택자 +20%p / 3주택자 이상 +30%p)이 더해지고,
양도세의 10%인 지방소득세까지 붙으면

3주택자 기준 최고 82.5%까지 오르게 되는데요.

기본세율 최고치 45%에서 거의 두 배 가까이 뛰는 수준입니다.

이 정도로 세 부담이 갑자기 무거워지면, 시장이 그 직전부터 반응하는 건
자연스러운 흐름이지요.

지금 시장에서 어떤 변화가 보이고 있는지 자세히 살펴보겠습니다.

🏘️ 신호 ①. 강남은 멈추고, 외곽은 오른다​

한국부동산원의 4월 4주차 주간 아파트값 변동률에 따르면
△ 강남 3구: -0.02% (10주 연속 하락·보합)
△ 외곽 평균: +0.21% (매주 상승)

대출 규제로 15억 초과 주택의 자금 조달이 어려워지면서,
실수요자가 살 수 있는 외곽 중저가 단지로 수요가 몰린 결과인데요.

지역별로 보면 격차가 더 또렷해집니다.
한강벨트 7개 구(성동·마포·광진·영등포·동작·양천·강동) 매물 흡수율은 36.9%,
강남·서초·송파·용산 4구는 16.6%로 약 2.2배 차이를 보였습니다.

서울 안에서도 가격이 따로 움직이고 있습니다.

👨‍👩‍👧 신호 ②. "남에게 팔 바엔 자식에게"

양도세율이 크게 올라가는 만큼, 증여를 선택하는 다주택자들이 늘고 있습니다.

법원 등기정보광장에 따르면

▷ 1분기 서울 집합건물 증여: 3,365건 (5년 만에 가장 많음)
▷ 가족 간 직거래: 한 달 새 47.9% 증가
▷ 3월 단월: 1,531건 (2월 983건 대비 55.7% 급증)

강남 3구와 용산이 전체 증여의 21.9%를 차지했는데요.
세금 부담이 큰 지역에서 증여 흐름이 더 두드러지는 모습입니다.

​다만 국세청은 "편법 증여는 철저히 검증하겠다"고 경고하고 나섰습니다.

📉 신호 ③. 매물 잠김, 이미 시작됐다

또 다른 변화는 매물 자체가 빠르게 줄고 있다는 점입니다.

양도세 중과 유예 종료 전 막판 매수세가 몰리며 시장 매물이 빠르게 소화됐고,
신규 매물 자체가 안 나오는 분위기까지 함께 나타나고 있는데요.

4월 자치구별 매물 감소율을 보면 외곽 중저가
단지에서 더 가파르게 진행되고 있습니다.

▷ 중랑 -20.6% / 구로 -19.6%
▷ 강북·노원 각 -18.4%
▷ 성북 -16.6% / 강서 -16.1%

현장 중개사들은 이렇게 입을 모읍니다.

"5월 9일 이후엔 안 팔린 매물을 매도자들이 다 거둬들일 겁니다."

세 부담이 너무 무거우니 차라리 안 파는 쪽으로 가겠다는 분위기가 팽배해 있습니다.​

🔮 신호 ④. 진짜 분수령은 7월 세제 개편

5월 9일은 끝이 아닌 시작이라는 게 시장의 중론인데요.
다음 분기점은 7월에 발표될 세제 개편안으로 꼽힙니다.
핵심 변수는 두 가지로 정리됩니다.

✅ 변수 1. 보유세 인상

매년 부과되는 종합부동산세·재산세가 강화될 가능성이 거론됩니다.

2026년 서울 공동주택 평균 공시가격이 18.6% 상승하며
2007년 이후 두 번째로 큰 폭으로 오른 만큼, 이미 보유세 부담은 높아진 상태인데요.
여기서 실효세율이 추가로 인상되면, 고가 1주택자까지 매각을 검토할 가능성이
커집니다.

✅ 변수 2. *장기보유특별공제(장특공) 축소

장특공은 부동산을 오래 보유한 뒤 팔 때 양도세를 일정 비율 깎아주는 제도입니다.

"오래 보유한 사람을 우대"하는 취지로 도입됐고,
1주택자와 다주택자에게 다르게 적용되는데요.

▷ 1주택자: 보유 1년당 4% + 거주 1년당 4%, 누적 최대 80% 공제
▷ 다주택자: 보유 기간만 따짐, 최대 30% 공제

만약 1주택자 장특공이 폐지되면 어떻게 될까요?

20억짜리 1주택을 10년 동안 보유·실거주하다가
40억에 매도한다는 가정에서
양도세 부담이 약 4배 뛸 수 있다는 시뮬레이션이 나왔습니다.

특히 7월 개편안에서는 *비거주 1주택자(실거주하지 않은 1주택자)의

공제 축소·폐지가 핵심 검토 사안으로 거론되고 있어,

"똘똘한 한 채" 보유자에게도 직접 영향을 미칠 수 있는 변수입니다.

🗣️ 전문가 시각은 두 갈래로 갈린다

전문가들의 전망은 두 갈래로 나뉩니다.

🟢 시각 1 — 다운사이징 매물 출회 → 가격 안정
보유세·장특공이 강하게 적용되면, 강남·한강변 고령 1주택자가
큰 집을 팔고 작은 집으로 옮기는 *다운사이징 매물이 시장에 나오면서
가격 안정 요인으로 작용할 수 있다는 시각입니다.

🔴 시각 2 — 매물 잠김 → 하반기 재상승
2006년·2018년 규제 발표 때도 일시 하락 후
재상승했던 패턴이 반복될 가능성에 무게를 두는 시각도 있습니다.
신규 입주 물량 부족까지 겹치면 '상저하고' 흐름이 만들어질 수 있다는 것이지요.

​

📌 시장은 단계적으로 흘러갈 가능성

지금까지의 흐름을 단계별로 정리하면 이렇습니다.

△ ~5월 9일까지 → 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 막차 매물 소화
△ 5월 10일 이후 → 매물 잠김, 단기 가격 변동
△ 7월 세제 개편 발표 → 진짜 분수령. 보유세·장특공이 하반기 시장 방향 결정

5월 9일이 지나면 시장이 어떤 모습이 될지,
그리고 7월 세제 개편이 어떤 방향으로 결정될지에 시선이 쏠리고 있습니다.

📖 용어 풀이

• 다운사이징 매물:
  매도자가 더 작은 집·더 저렴한 집으로 옮기기 위해 시장에 내놓은 (큰·비싼) 매물

• 비거주 1주택자:
  자기 명의의 집을 보유하고 있지만 정작 그 집에 거주하지 않는 사람

• 장기보유특별공제(장특공):
  부동산을 오래 보유한 뒤 매도할 때 양도세를 일정 비율 감면해주는 제도

한편, 시장이 단계적으로 변하는 시기일수록

매수 의사결정에는 더 큰 신중함이 요구됩니다.

가격 변동, 정책 변화, 개인 사정 등 예상치 못한 변수로 인해

선뜻 결정하기 어려운 것이 부동산이기도 한데요.

헷지했지는 약정 만기 시점에 미리 약속한 금액으로

아파트를 되팔 수 있는 매수청구권을 부여해,

이용자가 주택 시장의 변화에 보다 유연하게 대응할 수 있도록 돕는 서비스입니다.

단순히 집을 사고파는 것을 넘어,

내 자산의 리스크를 함께 관리하는 관점이 더욱 중요해지고 있습니다.