미분양해소를 위한 정부의 새로운 시각 - AI 매수청구권 기반 미분양 해소, 입법∙세제 당국 지원 '필수'

지난 10월 15일 국회 제1세미나실에서 더불어민주당 안도걸·손명수·정준호 의원과 한국도시부동산학회 공동 주최로 ‘주택시장 양극화 및 미분양 해소 방안’ 세미나가 개최됐습니다.

이번 세미나에서는 주택 양극화 심화와 미분양 문제의 대안으로, 기존 공급자 중심에서 수요자 중심으로 전환한 ‘AI 기반 매수청구권을 활용한 미분양 주택 분양 촉진 방안’이 제시됐고, 각계 전문가들이 함께 논의했습니다.

국토교통부 김승범 부동산투자제도과장은
이번 세미나 토론에서 정부의 현행 미분양 대책을 소개하고,
AI 매수청구권 제도에 대한 평가 및 실현을 위한 과제를 발언했습니다.
본문은 김 과장의 발언 내용을 중심으로 구성했습니다.

현행 미분양 대책

국토교통부 김승범 부동산투자제도과장은 정부가 미분양 해소를 위해 ① CR리츠를 통한 매입 ② LH의 매입 후 임대 운영을 병행 중이라고 밝혔습니다.

여기서, CR리츠(Corporate Restructuring REITs)는 미분양 주택 등 구조조정 대상 부동산을 매입·운영·정리하는 구조로 미분양 해소에 활용되고 있습니다.

김 과장은 “LH 매입은 전용 85㎡ 이하로 제한돼 대형 평형 매입에 한계가 있다”고 설명했습니다.
이어 “수도권·지방 양극화가 고착화되는 만큼 지방의 투자금이 서울로 쏠리는 흐름을 막아 지역에 머물도록 해야 한다”고 덧붙였습니다.

AI 매수청구권 - 공급자 중심에서 수요자 중심으로 전환된 미분양 대책

김승범 과장은 AI 매수청구권을 기존 공급자 중심 대책에서 벗어난
수요자 중심 미분양 대책으로 평가하며,
발상의 전환이라는 점이 굉장히 좋은 시도라고 했습니다.

‘AI·매수청구권’은 인공지능과 빅데이터를 통해 단지별 리스크를 예측하고,
약정 만기 시점에 약속한 금액으로 주택을 되팔 수 있는 권리인 매수청구권을
부여하는 제도입니다.

이를 통해 실수요자는 가격 하락 불안을 해소하고 안심하고 매수할 수 있습니다.

AI 매수청구권 제도적 과제

김승범 과장은 결국은 예산과 세제가 관건이라고 말했습니다.

김 과장은 AI 기반 매수청구권이 제대로 작동하려면 매수청구권 행사 시 받쳐줄 수 있는 자금이 필요하지만, 민간만으로는 한계가 있어 정부의 일정 역할이 필요하다고 설명했습니다.

또한 CR리츠에 상응하는 세제 혜택—취득세 중과 배제, 종부세 합산 배제—의 부여가 필요하다고 강조했습니다. 예산은 기획재정부, 세제는 기획재정부·행정안전부 소관이라고 말했습니다.

특히 과거 CR리츠 도입 당시에도 관계 부처를 설득하는 과정에 어려움이 있었던 만큼, AI 매수청구권은 CR리츠보다 한 단계 진보한 메커니즘이라는 점을 감안해
입법·세제 당국과 국회가 이해하기 쉬운 설명 방식이 병행돼야 한다고 말했습니다.

AI 매수청구권 작동하려면 입법 및 세제 당국 지원 필수

김승범 과장은 국토부도 정책 조율에 역할을 하겠지만 단독으로는 한계가 있어
지방 의원들과의 연대를 통해 어려운 관문을 넘는 방안을 제안했습니다.

이어 “취득세 중과 배제와 종부세 합산 배제 등 세제 특례가
지방세법·종부세법 시행령 개정 사안인 만큼 정부의 의지가 있으면 가능하다”라고
밝히며, 입법당국과 세제당국의 역할이 중요하다라고 재차 강조했습니다.

마지막으로 김 과장은 “매수청구권이 정책적으로 결정된 후 리츠 설립·운영에 필요한 부분은 적극 검토하겠다”고 말했습니다.